Rocío Lamas Álvaro

Cada vez más Juzgados y Audiencias Provinciales declaran la nulidad de la cláusula incluida en los préstamos hipotecarios que facultaban a la entidad bancaria a resolver anticipadamente el préstamo por el impago de “una” o “cualquier” cuota impagada. Con ello se impide iniciar directamente una ejecución hipotecaria por el importe total adeudado y la entidad bancaria ha de solicitar en un procedimiento ordinario que se declare el vencimiento anticipado de la deuda y/o la resolución contractual por incumplimiento grave del prestatario.

A priori, la declaración de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado parece una medida positiva para los consumidores. No obstante, el Tribunal Supremo ha puesto de manifiesto que la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado y la correlativa imposibilidad de tramitar directamente la ejecución hipotecaria puede conllevar perjuicios para los propios consumidores.

Por ejemplo, el artículo 693.3 de la LEC permite enervar la acción consignando la cantidad adeudada (cuotas vencidas, intereses y costas), incluso sin el consentimiento del acreedor, cuando la ejecución afecta a la vivienda habitual. Este precepto no podrá ser alegado en un procedimiento ordinario como el que se tramitaría tras la declaración de nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado y, por tanto, el consumidor perdería esta protección.

Por otra parte, la realidad es que la declaración de nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado no implica la pérdida de la garantía hipotecaria para la entidad bancaria. De ahí que tampoco desaparezca el riesgo de que el ejecutado pierda el inmueble. Es decir, que tal y como recoge el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) en su Auto de 8 de febrero de 2017: “la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado no comporta la desaparición completa de las facultades del acreedor hipotecario, sino que conlleva la restricción de la facultad esencial del derecho de hipoteca, que es la que atribuye al acreedor el poder de forzar la venta de la cosa hipotecada para satisfacer con su precio el importe debido”.

La conclusión del Tribunal Supremo nos lleva a plantearnos si la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado es en todo caso favorable al ejecutado. La respuesta es afirmativa si el ejecutado tiene interés en ganar tiempo y disponer de mayor plazo para solventar el impago (por ejemplo, negociando una solución extrajudicial con la entidad bancaria). Sin embargo, si los ejecutados no pueden revertir la situación de impago, las consecuencias no serán tan positivas como parecen, pues habrán perdido la oportunidad de acogerse a los “beneficios” que les proporcionaba la ejecución hipotecaria. Con ello, se generarán más intereses y, probablemente, deberán asumir las costas judiciales de dos procedimientos (ordinario y posterior ejecución), en vez de uno.

Por otro lado, es interesante detenerse en la confirmación por parte del Tribunal Supremo de que la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado no implica la extinción de la garantía hipotecaria. Las escrituras de préstamo hipotecario son mixtas, esto es, a través de ellas se formalizan un contrato de préstamo un contrato de préstamo y una garantía hipotecaria. Por ello, la resolución del contrato del préstamo por incumplimiento del prestatario no afecta a la garantía hipotecaria, que sigue vigente.

Queda pendiente la duda sobre si los Juzgados admitirán o no la ejecución hipotecaria basada en un título resuelto judicialmente. Se trata de una cuestión no resuelta, por lo reciente de la doctrina al respecto. Si los Juzgados interpretan que cabe iniciar la ejecución de un préstamo resuelto judicialmente, las entidades habrán necesitado más tiempo y más recursos para ejecutar la garantía, pero no verán mermada la garantía constituida. En caso contrario, si los Juzgados no admiten la ejecución hipotecaria cuyo título fue resuelto judicialmente, las entidades bancarias podrían verse obligadas a dejar transcurrir el plazo del préstamo (generalmente más de 20 años desde la constitución) para ejecutar la garantía o renunciar a la posibilidad de ejecutar directamente la hipoteca.